В 2025 году ГК «Зеленый сад — наш дом» изменила название, компания начала возводить новый квартал в Песочне и активно использовать искусственный интеллект в домах.
Все это мы обсудили в интервью с управляющим директором компании Андреем Оришкевичем. Он также рассказал об отношении новой рязанской власти к застройщикам, переименовании шпалозавода, каршеринге моторных лодок и строительстве кампуса.
Традиционно эксперт дал прогноз на 2026 год по ключевой ставке и стоимости жилья на фоне увеличения ставки НДС.
— Андрей Валерьевич, компания сменила название на «Зеленый сад — наш дом». Как оно выбиралось? Что поменялось в глобальном плане?
— Фактически мы уточнили в названии направление работы компании «Зелёный сад — наш дом», но не изменили принципы работы. С учётом новых масштабных проектов и количество рязанцев и жуковчан, вовлекаемых в них, мы поняли, что по внутренним процессам и по ответственности перед клиентами обязаны позиционировать себя не просто как поставщик экологически комфортного жилья, но и как компания, которая, даёт право каждому человеку с гордостью сказать, что «это мой дом». И речь не только про ответственность застройщика, но и про вовлечённость жильцов «Зелёного сада» в процесс эксплуатации жилья.
Наша цель не просто строить дома, но и создавать комфортное и безопасное пространство для жизни. Для этого активно внедряем информационные и интеллектуальные технологии. Мы зарегистрировали бренд «Любимый дом» и фактически выпустили свою умную колонку по принципу «Алисы». Искусственный интеллект в общедомовых пространствах должен сократить на всех этапах время, которое тратит человек на эксплуатацию жилья.
— В чем будет функциональность этой колонки?
— На обращение «Любимый дом» она сможет вызвать лифт, открыть шлагбаум на улице, заказать услуги сервиса, вызвать помощь, пожаловаться или похвалить управляющую компанию, либо просто поговорить…
Флешмобы с возможными сценариями мы размещаем в холлах домов, чтобы удобно было прочитать даже детям. «Любимый дом» уже работает в ЖК «Еврокласс-4».
Самый простой пример. Вы выходите из квартиры, закрываете дверь и обращаетесь к дому с просьбой вызвать лифт: «Любимый дом, лифт». И пока идёте 15 метров по коридору, лифт уже ждет вас.
— В мае в Рязани прошло заседание Российского Союза строителей, на котором ваш проект был в центре внимания. Что даёт компании такое мероприятие? Это возможность «подсветить» свой проект, обменяться опытом или донести до власти свои проблемы?
— Всего понемногу… Так как мы строим теперь не только в Рязани, но и в Московской области, то компания стала членом российского союза строителей. Это позволило нам инициировать и провести открытое заседание правления союза в Рязани, а поводом стало комплексное развитие территории города.
Первый проект КРТ реализуется правительством области в микрорайоне Шлаковый. Второй проект в Рязани — «Окская стрелка». Но при этом по масштабам, по протяженности набережной, которое выполняется частным застройщиком, он значительно интереснее.
А по инновационным наработкам проект входит в число лучших в России. Речь про такие новации, как: «школьный терминал», «симодром», 40 километров дорожек для бега, велосипедов и самокатов. Это огромный проект, который заметен и в столице, и РФ в целом.
На правлении поднимались вопросы о строительстве объектов соцсферы. Комфортная для жителей Рязанской области цена на жилье (до 140 тысяч рублей за квадратный метр) имеет «обратную сторону медали». Эта цена не позволяет застройщику возводить школы и детсады за счет собственных средств, как это нужно КРТ. Более того, наша область ещё находится в выгодном положении [Речь о цене квадратного метра. Примечание редакции.] в сравнении с другими субъектами ЦФО, например, в Орловской, Смоленской областях цена кв. м. всего 100-120 тысяч. Подобные проекты заведомо не могут обустроиться застройщиками соцсферой в рамках КРТ.
На заседании правления мы показали экономику таких проектов и обратились в Минстрой РФ с поиском решения этих вопросов, поскольку отсутствие соцсферы фактически тормозит КРТ и выполнение федеральных программ. Без них регионы не способны сами финансировать соцсферу, которая должна строиться одновременно. Для регионального правительства это «неподъёмные» цифры.
Мы предлагаем вариант, когда застройщик мог бы субсидировать 30% от стоимости школы, которую обязан финансировать региональный бюджет. Понятно, что при этом трудно будет построить две набережные, но финансировать школы, детские сады можно. И мы с этой позицией выйдем на губернатора, а вместе донесем до Минстроя РФ, чтобы утвердить такой вариант взаимодействия «застройщик — регион» законодательно. Иначе многие проекты остановятся.
На заседании Российского Союза строителей было 15 застройщиков из Урала, Сибири, ЦФО и Московской области, представители федерального Минстроя. Интересно было послушать их мнение и поговорить об этом.
— Во время конференции на заседании вы сказали, что «власть сейчас очень справедлива к застройщикам». Можете расшифровать?
— Каждый мерит своего партнёра или оппонента по себе. Павел Викторович [Малков] по своим поступкам мерит многих людей в своем окружении, формирует к ним требования. Я вижу, как много он лично уделяет вопросам благоустройства, болеет за комфорт жителей Рязани и гостей города. Думаю, таким образом он требует следовать его примеру.
Компании, которые откликаются на его задачи, работают по его правилам, находят понимание у чиновников. Чиновничья машина превращается в коллег, которые быстро, адекватно реагируют на запросы застройщика при реализации бизнес-проектов.
Сегодня чиновник нам не калужский волк, а товарищ. Мне это очень импонирует.
Правила прозрачные, чёткие и позволяющие установить одинаковые требования к объектам застройки для всех участников сообщества. При этом обратный посыл тоже действует. Если застройщик разгильдяй и действует в личных корыстных интересах, злоупотребляя интересами рязанцев, то для них вход в правительство будет закрыт.
Предыдущая власть из-за субъективных причин подобные правила и нормативные документы не смогла разработать.
— В 2026 году ставка НДС увеличена до 22%. Как это может отразиться на ценах строительства многоквартирных домов и рынке в целом?
— Объективно цена на квартиры из-за изменения налогового законодательства не изменится.
Вилка рентабельности проектов в Рязанской области от 10% до 25%. Конъюнктура продаж повышения НДС не заметит. Застройщики возьмут бремя налогов на себя, чтобы в условиях существующего рынка сохранить цены и темпы продаж. Темпы напрямую влияют на наполнение эскроу-счетов и банковский процент, который, с учётом ставки рефинансирования, сейчас пока не сравним с двумя процентами удорожания по НДС.
— То есть для вас было бы важнее снижение ставки рефинансирования ЦБ?
— В текущем времени это живой вопрос для сохранения бизнеса всеми застройщиками и не только.
— В прошлогоднем интервью вы сделали прогноз, что ключевая ставка начнет падать только с августа 2025 года. Ваш прогноз сбылся, ключевая ставка потихоньку снижается. Но как это сказывается на рынке недвижимости? Продажи выросли? Сделки с ипотекой выросли? И теперь безусловно хочется услышать прогноз и на будущий год. Что ждёт рынок жилья?
— Из-за того, что ключевая ставка по-прежнему высокая, проценты по депозитам не опускаются. Именно поэтому россияне предпочитают размещать деньги на вкладах и получать высокий доход.
Но рынок приблизительно с октября 2025 года стал меняться: количество сделок увеличилось на 30%, и сейчас идёт положительная динамика.
При этом рост рыночных ипотечных кредитов, которые выдаются по ставке в 19,5%, незначителен. Фактически в портфеле компании такие сделки составляют не более 5%. Все остальное — это льготные кредиты, семейная ипотека, либо продукты по субсидированию ставок от Сбербанка.
Все это ведёт к тому, что фактически финансовый ресурс, который мы должны получать от проектов, съедается банковскими процентами на основании договоров с банками-партнёрами, к сожалению.
Понятно, что ситуация все равно вписывается в бизнес-графики компании. Дома строятся в соответствии с обязательствами, ни один не сдавался позже. Но высокая ипотечная ставка не дает возможность нормально развиваться компании. Это связанно и с зарплатой персонала, и с инвестированием в новые проекты. Они, как и в прошлом году, идут не в тех темпах, как планировалось, а в среднесрочной перспективе это негативно повлияет на развитие рязанского региона.
Как руководитель могу сказать, что маркетинг, наверное, привнёс, около 30% успеха в рост продаж, но 70% было обусловлено снижением ипотечных ставок и ставки рефинансирования ЦБ. Надо отдать должное Правительству РФ. Они очень тонко просчитывают уменьшение ставки рефинансирования, балансируя между инфляцией и гиперинфляцией.
— А что по прогнозу?
— Держу пари, что ставка ЦБ к августу 2026 года будет 12%, но, не меньше, к сожалению.
Учитывая значительную денежная массу, которая есть на руках, уменьшать ставку — это значит выплеснуть на рынок все эти деньги. Правительство будет максимально сдерживать эту динамику, чтобы не спровоцировать гиперинфляцию внутри страны. Считаю, что это классная политика. Не в интересах застройщиков, но в целом для страны очень грамотная. В условиях СВО наше Правительство показало всему миру, как надо работать с экономикой.
— Перейдём к объектам «Зеленого сада». У вас появился новый проект ЖК «Полярная звезда» в Песочне. Расскажите о нём?
— Проект «Полярная звезда», который появится в окончании бульвара Скобелева, — это уникальный комплекс в районе ДПР-4. Давно там не было таких хороших объектов. В Песочне сложившаяся панельная застройка, а этот комплекс (два дома, подземный и надземный паркинги, стилобат) позволит многим жителям района или улучшить свои условия, или приобрести детям инновационные квартиры в шаговой доступности.
Мы работаем над проектом в двух направлениях. Во-первых, он будет соответствовать всем стандартам жилых комплексов типа «Еврокласса»: стилобатные конструкции, концентрация инновационных разработок, благоустройство, максимальное количество парковочных мест.
Во-вторых, мы особое внимание уделяем фасаду дома, который будет обращен к бульвару. Это касается уже благоустройства города. Сейчас перед архитектором стоит задача сделать фасад дома, который будет продолжением бульвара. Один из вариантов — огромный флаг (высотой 50 метров) российской империи, под которым Дмитрий Скобелев прославил рязанскую землю. Таким образом мы хотим подчеркнуть личность генерала и отдать дань нашему рязанскому полководцу.
Дом логистически связан с масштабным проектом «Большая медведица», который мы представим на рынок Рязани сразу после Нового года. Речь идет про застройку в 100 тысяч квадратных метров с благоустройством Черезовских прудов и лодочной станцией, парком птиц, симодромом, как на «Окской стрелке».
Для жителей Песочни это будет уникальный проект, по своей локации, инфраструктуре. Мы гордимся им.
— Вы упомянули «Окскую стрелку». Как обстоят дела там?
— В декабре заканчиваем проект планировки территории в целом, которая охватывает, в том числе Борковской карьер. В Борках появится бульвар, связывающий новую застройку с исторической частью поселка, детский сад, две школы на 1500 мест со стадионами и школьными транспортными терминалами.
В перспективе есть планы увеличить акваторию Борковского затона, организовать там каршеринг моторных лодок. Это расширит возможности отдыха обычных горожан, поскольку подобный тип отдыха в РФ не представлен.
Интересно, что, прорабатывая проект охранной зоны для объекта культурного наследия — церкви в Борках, эксперты сделали нам замечание, что проект мешает видовому раскрытию этого храма. В итоге застройку с 900 тысяч квадратных метров уменьшили до 600 тысяч.
В микрорайоне будет проживать от 15 до 20 тысяч жителей. Мы инициировали замену названия поселка шпалозавода, потому что исторически оно себя изжило. Один из вариантов привязать название микрорайона к набережной — имени Василия Головнина, рязанского вице-адмирала, который в середине 18-го века занимался картографированием Аляски и Курильских островов.
Сегодня мы также разрабатываем проект улично-дорожной сети этой территории. Для доступности связываем проект с Северным обходом, это логистически очень удобно для будущих жителей.
Но самое главное, что мы выходим с нашей застройкой к воде, проектируем набережные и лодочную станцию. Рязань — это город на Оке.
— Какие ещё проекты готовите?
— По поручению губернатора мы практически закончили предпроектную проработку возведения кампуса на участке бывшего УРТ на улице Дзержинского. В регионе 19 тысяч студентов, которые нуждаются в общежитиях. Мы получили техзадание от правительства, изучили опыт строительства и нашли нестандартное и интересное решение для города. Помимо участка бывшего УРТ, кампус растянется вдоль улицы Высоковольтной по бульвару — это позволит увеличить его в три раза, в зданиях смогут разместиться до 9 тысяч студентов.
Я рад, что Павел Викторович [Малков] поддержал нашу идею! Проработанное решение мы уже направили в минстрой Рязанской области. Это будет лучший в ЦФО кампус. Он позволит «перетягивать» студентов из других регионов, которые в том числе восполнят кадровый резерв региона.
— Как у вас обстоит работа со студентами?
— Кадровый голод присутствует сейчас во всех предприятиях. И речь не только про рабочие, но и инженерные специальности. «Зеленый сад» заключил прямые договоры обучения со строительным и технологическим колледжами, также мы стали попечителями рязанского Политеха. Ежегодно проводим не только практику для более 300 студентов, но и их обучение и наставничество, возрожден институт мастеров-наставников. Считаю это приоритетным направлением. Все предприятия должны следовать нашему примеру, чтобы сохранить бизнес. Дело в том, что технологии динамично меняются во всех сферах, а стереотипы мышления работников старой закалки не всегда позволяют их реализовывать, без молодых кадров нет развития.
— Назовите три технологии или инициативы, которые вы начали использовать за последний год.
— Во-первых, систему ИИ «Любимый дом». Во-вторых, мы начали оборудовать наши дома суперслаботочными системами. Речь про высокоскоростной интернет, системы безопасности, видеонаблюдения, освещения. Это непосредственно связано с цифровизацией, введением искусственного интеллекта. В-третьих, мы выступили с инициативой в правительстве области об уменьшении нормативов энергопотребления, которые применяются при расчёте энергоснабжения многоквартирных жилых домов.
Мы обратили внимание, что в 2024 году Москва, Подмосковье, Татарстан уже внесли изменения в свод правил и уменьшили норму потребления энергоснабжения в расчёте на квадратный метр. Они высвободили приблизительно 15% электрических мощностей, которые застройщики в других регионах закладывают на энергоснабжение домов, но жители практически не используют их. Проект был активно поддержан рязанским губернатором, ведется разработка нормативных документов. Рязанская область будет в списке из четырех регионов, где произойдут изменения.
Это позволит высвободить огромное количество резервируемых мощностей на подстанциях, которые можно использовать для развития коммерческой инфраструктуры и производственных объектов.
— «Зеленый сад» подал несколько исков к рязанским активистам? Какая цель? Как эта ситуация отражается на компании?
— Вы имеете в виду псевдоградозащитников, уже засветивших себя с охранными зонами «Есенинской Руси». По мнению этих людей, мы нарушили градостроительные регламенты и экологическое охранное законодательство. Активисты позволили себе лживые заявления в адрес компании. Мы к себе применяем повышенные требования, соблюдаем законы, другие тоже должны соблюдать их. Если кто-то позволяет себе клевету, совершает преступление, значит это должно наказываться. Перефразирую майора Жеглова, «преступник должен сидеть в тюрьме».
Дело не в понесенных убытках… В данном случае это не только репутация «Зелёного сада», а всего рязанского региона. Наша позиция менее жёсткая, чем может быть, поскольку их заявления не мешают реальной реализации наших проектов, все идет по графику.
— Зеленый сад подарил квартиры лучшему учителю области Елене Сюваткиной, каноисту Захару Петрову и тренеру Владимиру Клинову. Читатели интересовались, как выбираются люди для таких подарков? Вообще чья это была инициатива, будут ли продолжаться подобные социальные истории?
— Лицо компании определяется ее поступками, будь то социальная ответственность перед регионом или перед жителями домов.
В случае с квартирами мы поддержали идею нашего губернатора, который ходатайствовал о выделении жилья лучшим рязанцам, которые украшают нашу область на федеральном уровне. Мы с радостью поддержали эту идею. Для нас честь, когда лучшие люди рязанской земли живут в наших домах. Квартиры были переданы в ЖК «Skyline» на Московском шоссе. Комплекс в июне 2025 года получил 1-е место в номинации «Лучшее дворовое освещение в РФ». Помимо инновационного освещения, это очень красиво выглядит. Часть проектных решений, которые применялись в ЖК «Skyline», используются при украшении города в рамках «Новогодней столицы 2025». С гордостью хочу сказать, что мы участвуем в декорировании Рязани.
— Расскажите подробнее…
— Мы разработали красивые решения световых деревьев, такими украшается центр Москвы, но в отличие от столичных, наши в полтора раза больше. Это металлические конструкции высотой пять метров, а в диаметре — четыре. В нашем случае сделали выкрас под бронзу, очень красиво получилось. Каждое дерево — уникальный арт-объект. Для праздника изготовлено 20 деревьев, которые размещены на Лыбедском бульваре и Лесопарке.
Кроме того, на бульваре мы установили декоративные кашпо с соснами высотой от 3 до 5 метров, украшенные гирляндами.
Все это похоже на настоящий сказочный лес, который погружает в сказку новогодней ночи, дарит ощущение праздника.
— На Борковском затоне около будущего жилого комплекса ежегодно проводится зимняя рыбалка и соревнования по сапбордам. В 2026 году мероприятия запланированы?
— Вы правильно заметили, что мы активно работаем в акватории Борковского закона. Стараемся уже сейчас формировать культуру отношения к воде у жителей Рязани, потому что она не появится одномоментно со строительством набережной.
Именно поэтому уже второй год проводим фестиваль сапбордов. Изюминкой следующего года может стать то, что гонка будет женской. Во-первых, так мы добавим креатива, выделим наши соревнования на всероссийском медиапростанстве. Во-вторых, в кулуарах девушки отмечают не совсем равное соперничество, доминирование мужчин во время командной гонки. В итоге мы получим уникальную для России гонку, это будет красивое зрелище. Сам фестиваль планируем сдвинуть ко дню летнего солнцестояния.
Фестиваль подледной рыбалки также продолжится. Более того, мы увидели изъяны в правилах соревнований и планируем отредактировать их. Будет увеличено качество сервиса для зрителей: появятся новые комфортные зоны, активности с зимними видами спорта. Видим также необходимость в таком семейном отдыхе зимой: папа рыбачит, ребёнок развлекается на активностях, а рядом, конечно, мама. Это спортивная, красивая и нужная атмосфера.
— Есть планы по другим соревнованиям и конкурсам на затоне?
— Анализируя мировой опыт, родилась идея создать аналог международного соревнования Ironman.
Учитывая прекрасную рязанскую историю и нашу дружбу с десантным училищем, можно провести триал-гонку в контексте «марафон героев», «настоящий мужчина», «воин-десантник».
Маршрут, например, можно проложить от Борковского затона в сторону Сельц, где находится тренировочный центр десантного училища. Есть водоем, за Окой — пойменные луга — прямая дистанция, можем добавить в соревнования силовой или оружейный этап… Нужно сделать что-то соответствующее духу Рязани, столицы ВДВ.
ERID: 2Vtzqx6Lhog
Оглавление
